كيفية شراء منزل مع حقوق الملكية الصغيرة في مزاد المحكمة؟ التحليل الكامل للعمليات والمخاطر والاحتياطات
في السنوات الأخيرة، ومع التنظيم المتعمق لسوق العقارات، أصبحت المنازل الصغيرة التي تبيعها المحاكم بالمزاد العلني محط اهتمام بعض مشتري المنازل بسبب أسعارها المنخفضة. ومع ذلك، فإن المخاطر القانونية للمنازل الصغيرة نفسها وتعقيد عملية المزاد تردع الكثير من الناس. ستجمع هذه المقالة بين المناقشات الساخنة التي تمت على الإنترنت خلال الأيام العشرة الماضية لتوفر لك مراجعة منظمة للنقاط الرئيسية لشراء المنازل الصغيرة التي تبيعها المحاكم بالمزاد العلني.
1. الوضع الحالي لسوق مزادات الإسكان الصغيرة (بيانات من مايو 2024)
| المنطقة | متوسط السعر المبدئي (يوان/㎡) | معدل المعاملة | مجموعة متميزة |
|---|---|---|---|
| شنتشن، قوانغدونغ | 8200 | 43% | 15%-25% |
| هانغتشو، تشجيانغ | 6700 | 38% | 10%-18% |
| نانجينغ، جيانغسو | 5900 | 31% | 8%-15% |
2. العملية برمتها للمزاد العلني أمام المحكمة للمنازل ذات حقوق الملكية الصغيرة
1.مرحلة الحصول على المعلومات: احصل على معلومات الإسكان من خلال 7 منصات رئيسية بما في ذلك شبكة أصول التقاضي في محكمة الشعب ومزاد تاوباو القضائي. حوالي 23% من قوائم المساكن الجديدة الأخيرة هي حقوق ملكية صغيرة.
2.مرحلة مراجعة المؤهلات: يتعين عليك تقديم دليل على مؤهلات شراء المنزل (غير مطلوب في بعض المناطق) ودفع وديعة (عادةً 10%-20% من القيمة المقدرة).
3.مرحلة اتخاذ قرار المزاد: يوصى بإجراء مسح في الموقع للتأكد من الحالة الحالية للمنزل. تشير البيانات إلى أن 62% من حالات المزادات الفاشلة ناجمة عن فشل المشترين في فحص العقار فعليًا.
3. تحذير المخاطر الأساسية
| نوع المخاطرة | احتمال حدوثه | التدابير المضادة |
|---|---|---|
| غير قادر على التقدم بطلب للحصول على شهادة ملكية العقار | 87% | تحقق من حالات التخلص التاريخية المحلية |
| رفض السكان الأصليون الخروج | 45% | التقدم إلى المحكمة للتنفيذ |
| منازعات الديون الخفية | 32% | تكليف محام للقيام بالعناية الواجبة |
4. التغييرات التنظيمية الجديدة في عام 2024
1. تقوم بعض المدن بتجربة "نظام الإخطار الخاص لمزادات المنازل ذات حقوق الملكية الصغيرة"، مما يتطلب من المحاكم الإشارة بوضوح إلى قيود حقوق الملكية في الإعلان.
2. أنشأت قوانغتشو ودونغقوان وأماكن أخرى "قائمة بيضاء للتخلص من المنازل ذات حقوق الملكية الصغيرة" وفتحت قروض صندوق الادخار للمنازل المؤهلة.
3. أوضحت محكمة الشعب العليا أنه بعد انتهاء المزاد، لا يجوز للمشتري أن يدعي ببطلان العقد بسبب طبيعة المنزل الصغير.
5. مشورة الخبراء
1.تقييم الأسعار: يجب أن يكون أقل من 50%-60% من سعر السكن التجاري المماثل. تظهر حالات المعاملات الأخيرة أن النطاق المعقول هو 35%-45% من سعر السوق.
2.إعداد الصندوق: يجب عليك تجهيز 30%-50% من السعر الإجمالي نقدًا (لا يمكن التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري)، ويجب سداد الرصيد خلال 5 أيام.
3.تخطيط الاستخدام: يوصى بإعطاء الأولوية للطلب الذي يشغله المالك، ومتوسط دورة نقل الاستثمار يصل إلى 4-7 سنوات.
6. مرجع الحالة النموذجية
| القضية | المنطقة (㎡) | سعر الصفقة | نتائج التخلص |
|---|---|---|---|
| قضية منطقة شنتشن لونغ قانغ | 89 | 1.42 مليون | تم التقدم بطلب تسجيل الإقامة بنجاح |
| قضية منطقة فوشان نانهاي | 120 | 980.000 | واجه مقاومة من المالك الأصلي |
تجدر الإشارة إلى أنه في الآونة الأخيرة، كان هناك عدد كبير من البث المباشر لـ "حبس الرهن للمنازل ذات حقوق الملكية الصغيرة" على Douyin وKuaishou ومنصات أخرى، لكن البيانات التنظيمية تظهر أن 68٪ من قوائم الإسكان التي يتم الترويج لها تحتوي على معلومات خاطئة. من المستحسن أن يحصل مشتري المنازل على المعلومات من خلال القنوات القضائية الرسمية وأن يستشيروا فريقًا قانونيًا محترفًا عند الضرورة.
باختصار، على الرغم من أن المزاد العلني للمنازل الصغيرة يتمتع بميزة سعرية، إلا أنه يتطلب من المشترين أن يكون لديهم قدرة أكبر على تحمل المخاطر والوعي القانوني. وفي ظل بيئة السياسات الحالية، يعد هذا أكثر ملاءمة لمجموعات محددة لديها تسجيل أسري محلي واحتياجات إسكان حقيقية وأموال كافية للنظر فيها.
تحقق من التفاصيل
تحقق من التفاصيل
ar
